工程缺陷情况下业主的合理减损义务

在缺陷责任期内若发现质量缺陷，通知承包商来进行修复通常是最具成本效益的方式。但如果业主对承包商修复缺陷失去信心，是否还必须让承包商进行修复？对这个问题，在The Owners – Strata Plan No 89074 v Ceerose Pty Ltd & Anor [2024] NSWSC 1494案中，澳大利亚新南威尔士州最高法院（Supreme Court of New South Wales）就相关的法律原则进行了分析。

本案的原告是一栋建筑的业主The Owners – Strata Plan No 89074（后文简称"业主"），而告是该建筑的承包商Ceerose Pty Ltd和开发商Prisand Investments Pty Ltd（后文整体简称"承包商"）。

2010年和2012年，开发商与承包商签订了建筑合同，在悉尼伊丽莎白街建造一栋16层高的建筑，包含19套公寓、一个商业用地和五层地下停车场。2014年业主获得了最终入住许可证（final occupation certificate）。随后，业主发现存在很多工程缺陷，包括消防、浴室和套间地板排水不畅以及电梯井道工程等。

2016年，业主提起诉讼。到最终判决做出时，该诉讼已进行了8年，共出庭52次。

双方在2018年10月达成了一份缺陷修复协议草案，根据该协议草案，承包商同意在“不承认责任（without admissions）”的基础上开展附件A（附件A汇总了95项缺陷内容以及拟议的修复方法）中所述工作。一年后的2019年11月，业主拒绝让承包商进入该建筑进行缺陷修复工作。

业主要求承包商对缺陷修复工作承担损害赔偿责任。

承包商的主要抗辩点是：业主并未尽到减轻损失的义务。其辩称业主不合理地拒绝提供给承包商进入建筑的权限以便开展修复工作，从而未尽到减轻损失的义务。如果业主合理的允许承包商修复缺陷工程，那么业主本可以避免任何损失。

业主则主张，己方拒绝允许承包商进入建筑实施缺陷修复工作是合理的。因为当时缺陷修复协议尚未最终确定，承包商也未完成业主认为紧急的其他修复工作，还屡次拖延执行修复工作，从而业主已对承包商开展修复工作的能力丧失信心。

业主的行为是否构成未能合理减损？

Rees法官首先对普通法下的减轻损失原则（principles of mitigation）进行了回顾。其指出，在建设工程合同中，人们普遍认为业主必须给承包商一个合理的机会来修复工程中的任何缺陷——这被广泛认为是减轻损失义务（duty to mitigate）的一项内容。它为承包商提供了一个机会，使其能够自费纠正其违约行为，并且对承包商来说费用也相对较低。这项“义务”的目的是限制业主可获得的损害赔偿，并使承包商有机会采取合理措施来尽量减少所声称的损失，也就是说业主并非在减轻自身损失，而是在减少承包商的损害赔偿。

Julian Bailey所著的《Construction Law: Volume II》（第一版，2011年，Routledge出版社）第1131页，[14.109]写道：

“即便合同并未要求业主或合同管理员给予承包商纠正其所负责缺陷的机会，但在某些情形下，为了尽力减轻损失，业主给予承包商这样的机会或许是合理的举措。尤其是当另一种选择是业主聘请新的承包商来进行补救工作时，新的承包商可能会——理所应当地——只愿意从头开始进行补救工作（并且要收取高额费用），而不是试图去修补首位承包商那些有疑问或粗制滥造的工程；而如果给予首位承包商纠正其工程的机会，成本相对来说就会比较低。……”

然而，Rees法官澄清说，这种说法会引起误解，实际上并不存在积极意义上的减轻损失义务，而是一种不得作出不合理行为的‘义务’（there is no positive duty to mitigate but a ‘duty’ not to act unreasonably）。简而言之，在评估违约造成的损失时，“因原告不合理或不明智的行为所导致的损失，通常会因适用减轻损失的规则而被忽略（loss which is due to unreasonable or improvident actions of the plaintiff is generally disregarded by application of the rules of mitigation of loss）”。

Rees法官进一步指出，业主可以合理决定是否让承包商来修复缺陷，但在损害赔偿金额的计算中会考虑未能合理减损的情况，即“如果原告没有采取处于其地位的理性谨慎之人应会采取的措施来避免本可规避的进一步损失，那么不能说他真正遭受了任何损失（A plaintiff cannot be said to have really incurred any loss which might have been avoided by his taking such steps as a reasonably prudent man in his position would have taken to avoid further loss to himself）。”也就是说，在合理性标准（criterion of reasonableness）的前提下，原告完全可以按照自己认为最符合自身利益的方式行事。“合理”一词在法律中的初步含义是指，对于被要求合理行事的当事人所知晓或理应知晓的现有情况而言是合理的”（The word ‘reasonable’ has in law the prima facie meaning of reasonable in regard to those existing circumstances of which the actor, called on to act reasonably, knows or ought to know）。

是否存在减轻损失的义务是一个法律问题，但在具体案件情形下，一个人采取何种措施来减轻损害方属合理则是一个事实问题。通过梳理过往的判决，Rees法官指出业主行为是否合理通常取决于自工程最初开展以来各项事件的回顾，包括缺陷被发现的时间、随后的谈判情况、诉讼期间的行为，以及业主的诉求最终在法院或仲裁庭得到支持的程度。以下因素可能会影响在处理与承包商关系时业主行为是否被认为不合理，进而影响业主的损失是否会遭到忽略：

(a) 缺陷的范围和严重程度（the extent and seriousness of the defects）；

(b) 承包商完成的任何修复工作的质量（the quality of any repairs effected by the builder）；

(c) 承包商就所指出的缺陷及建议的修复方法与业主的沟通情况，简而言之，承包商是否及时回应、认真对待投诉并公平行事（the builder’s engagement with the owner in respect of the suggested defects and proposed method of rectification, in short, has the builder responded in a timely manner, taken the complaints seriously and acted fairly）；

以及

(d) 继续与承包商谈判的有效性或被认为的无意义性（the efficacy or perceived futility of continuing to negotiate with the builder）。

综合本案中双方当事人提交的证据，Rees法官认为，考虑到自发现缺陷以来事件的漫长时间线，承包商已被给予合理的机会来修复缺陷。而承包商未能妥善告知业主其进展情况，也未及时处理缺陷。在这种情况下，业主拒绝承包商修复缺陷是合理的，因为其对承包商执行修复工作的能力已经失去了信心。

本案说明了在何种情况下承包商被拒绝进行修复缺陷的工作是合理的。基本原则是，对于业主而言，为了减轻因缺陷工程而产生的损失，他们在给予（或拒绝）承包商合理机会修复缺陷时，不得采取不合理的行为。虽然合理行事义务的范围将取决于每个案件的具体情况，但本案的判决为论证业主拒绝给予承包商修复缺陷的机会是否合理提供了有用的指导。在举证责任方面，当承包商主张业主因采取不合理行为而未减轻其损失时，将由承包商承担举证证明责任。但是，为了在诉讼中占据有利位置，承包商和业主都应详细记录关于缺陷修复的沟通过程和所采取的行动，以便有充分的证据来支持自己的主张。