境外债务清收：澳大利亚房产禁售登记（一）

禁售登记在西澳大利亚《土地转让法》(Transfer of Land Act 1893)并没有明确定义，但是有告诫或警告(Caution or Warning)的意思。

禁售登记本身并不赋予禁售登记人针对该房产的所有权，但它禁止在未经禁售登记人知悉的情况下，擅自房产对房产进行处置，剥夺禁售登记人的权益。该权益可能源自法律规则和原则的应用，也可能因为存在特定的衡平法补救措施来保护该利益而产生。

禁售登记能够达到双重效果：

1.向查阅登记册的人发出警告，向其告知禁售登记人享有针对该土地的租赁抵押权(Mortgage)或押记权(Charge)；

2.禁售登记相当于一项法定禁令，阻止Landgate的登记员(Registrar)在该土地上进行登记。例如，即使产权所有人与买受人达成买卖合意，但在禁售登记移除前无法过户。

在提交禁售登记时，禁售登记人可以根据需求选择登记类型。具体有以下3种类型：

1.类型一：绝对禁售（Absolutely）；

这种类型是债务清收过程中常登记的，登记为这种类型的禁售将阻止未经禁售登记人同意的任何土地登记行为。

2.类型二：需在登记或交易前，通知禁售登记人（Until after notice of any intended registration or dealing to be given to the caveator）；

这种类型是指一旦完成禁售登记后，产权所有人若对该土地进行任何登记或交易，必须先通知禁售登记人，但并不当然阻止该行为的发生。这种类型的登记主要适用于，禁售登记人仅希望得知在该土地上发生的任何权益变更。在收到相关通知后，如果禁售登记人认为变更对自己不利，其可以与各方协商解决，或在法定期限内按照法律规定采取行动或获得命令以阻止登记或变更行为。

受该类型登记性质的影响，申请变更登记的人，必须在登记之前向禁售登记人发出通知，如有多名禁售登记人，产权所有人需分别通知。通知内容应包含禁售登记人、禁售登记的编号、提交文书的性质、各方当事人、日期，尤其需强调14天通知期满后登记相关文书/权益的意图。

3.类型三：在禁售登记范围内受约束（Unless such instrument be expressed to be subject to the caveator’s claim）

这种类型是指，产权所有人只有在需登记的文件中明确声明其登记范围不受禁售登记人权利主张约束的情况下，才能在该土地上进行相关登记；反之，便不能进行相关登记。

以上3种类型的禁售登记，都能够在一定程度上起到约束产权所有人对该土地进行变更登记的效果。相关主体可以通过协商或其他方式来解决禁售登记所引发的问题，而对于处于债务清收过程中的债权人而言，这同样为他们提供了与债务人进行协商的契机。关于如何撤销或移除禁售登记，浩天涉外会在后续文章中进一步分析。

值得注意的是，禁售登记原则上只需要满足官方的形式要求，充分确定拟受影响的土地，明确说明对土地享有的权益，即可进行登记。

根据Landgate官方指南，登记员只进行形式审查，即在满足以下4项形式要求后，提交即可完成禁售登记：

1.提交的禁售登记符合格式要求，例如，所使用的表格或电子提交的表格，是官方所批准公布的；

2.提交的禁售登记符合其他法律要求，例如，法律对文件的盖章要求；

3.在适当的情况下，禁售登记所主张的实质内容或证据的充分性方面不存在明显的缺陷；以及

4.已就禁售登记向产权所有人以及在该土地上存在的其他判决债权人发出通知。

Landgate的登记员不进行实质审查，即：

1.不审查所提出的主张是否具有可提起禁售的权益（Caveatable Interest）；

2.不审查所提供的证据是否足以支撑主张；

3.不审查主张的合理性。

上述3项实质要求，即主张的有效性和正确性，应首先由禁售登记人自行把控。在特定情况下，则会由法院来决定。

需要由法院来决定的情况，一般是指当产权所有人需要交易或对禁售登记有异议时，通过Landgate向禁售登记人发出异议通知，禁售登记人需要在收到异议通知后的一定期限内向法院申请延长登记。如果禁售登记人在期限内没有采取相关诉讼程序或不能获得法院支持延长的命令，则禁售登记失效。有关该部分的详细内容会在后续文章中进一步分析探讨。

根据官方2024年7月1日公布的最新提交费用[1]为澳元210.30（不含税）。

在境外债务清收过程中，相较于接手和执行债务人在境外持有的股权，尽早控制债务人境外的房产往往是更有效的手段。浩天涉外会在后续文章中进一步分析探讨在西澳大利亚适用于提起禁售登记的债权类型、材料准备及移除撤销等问题。

[1]https://www.landgate.wa.gov.au/siteassets/documents/land-and-property/land-transaction-hub/land-transaction-fees/final-search-lodgement--survey-fees-payable-2024-25.pdf