境外债务清收：澳大利亚房产禁售登记（三）

前述文章已对禁售登记进行了整体的介绍，债权人在认为其对债务人境外房产享有权益的时候，便可依据西澳大利亚《土地转让法》第137条，按照西澳大利亚的土地信息局Landgate的要求提交申请，即可完成禁售登记。

需要准备和提交的材料包括：身份认证材料（VOI）、境内律所出具的法律意见书、产权查询、禁售登记表格、相应的证明材料（创设权益的直接文件或法定声明）等。

一经登记，产权证上便会有相应标注。未经解除，该禁售登记会阻止包括转让在内的任何登记行为。

禁售登记的解除是指禁售标注从产权证上移除。解除禁售登记可以是债权人主动撤销，也可以是特定情况下的自动失效。

（一）主动撤销

债权人或其授权律师可以通过签署并提交专门的撤销表格来撤销禁售登记。一般情况下，债权人或其授权律师主动撤销禁售登记是基于战略规划，或是因为已与债务人达成和解，或是出于潜在赔偿责任的考量等其他原因。

（二）失效

在债务人想要对该房产进行转让时，债务人可能会与债权人联系协商禁售登记解除事项，也可能会依据《土地转让法》第138B条通过Landgate向债权人发出21天通知，告知债权人，除非最高法院下令延长禁售登记，否则禁售登记将在通知送达之日起21天内失效。债权人在收到Landgate发出的通知后，有21天的时间可以向西澳大利亚最高法院申请延长禁售登记期限的命令。

但，如果21天期限届满，债权人没有采取任何必要的法律行动，或在21天内，债权人采取法律行动但没有成功获得延长禁售登记期限的命令，则禁售登记失效。在这期间，债权人及其授权律师仍可以主动撤销禁售登记。

如果债权人在完成禁售登记后并没有与债务人达成和解、尚未完成在澳大利亚的登记与执行程序或其他原因的需要，在收到债务人通过Landgate发出的21天通知后，可以向法院申请延长禁售登记。法官在审理后认为申请人对该房产有相应权益的情况下，会作出延长禁售登记期限的命令。

西澳大利亚法院在决定是否延长禁售登记期限时会考虑2个方面：一是法官会考量禁售登记人的主张是否有实质性依据；二是便利平衡（balance of convenience），即法官会考量延长禁售登记所带来的利弊，包括给申请人和被申请人带来的损害，公共利益等方面，尤其是未能延长禁售是否会产生破坏或严重损害各方所主张的权益效果。[1]

例如，在EMIRGE PTY LTD v. DE COPPI的案件里，西澳大利亚法院考量了上述2点。一方面，法官认为，原告提出的主张显然与该房产的产权权益有关。原告和第一被告作为合同的当事方，已明确规定将该房产用于清偿合同项下的未偿债务。这产生了可以通过提交禁售登记来保护的产权权益。鉴于合同条款以及原告及被告采取的法律程序状况，原告对该房产的权益主张是强有力的，显然具有实质依据；另一方面，从便利平衡角度，如果不延长禁售登记，原告将无法获得其主张的合同未偿金额的担保，另外原告还提供了损害赔偿承诺。综合各因素考量下，应作出延长禁售登记的决定。

在PEZZANO ENTERPRISES PTY LTD v. MIAS的案件里，西澳大利亚最高法院认为禁售登记的目的是限制产权所有人以任何方式处理该土地，避免破坏或削弱原告所拥有的财产权利。在本案中，第一被告仍然欠原告债务，且原告已获得判决债权。如果取消该登记，将会破坏担保权益（security interest）的效力，并使得第一被告可在不向原告报告的情况下处理该不动产，故西澳大利亚最高法院作出了延长禁售登记的命令。

在境外债务清收过程中，债务人可能会采取多种手段来隐藏或转移财产，以逃避债务清偿。其中，债务人的境外房产因其相对易被发现和易变现的特性，成为债权人在追偿过程中应当重点关注和积极行动的领域。跑狗图正版资料与130多个国家和地区的150个律师事务所，都建立了长期合作关系，可以为客户提供全球的一站式的法律服务。国内债权人想要在境外追回欠款时，可以委托浩天涉外律师，结合其国际资源，积极搜集证据，尽量全面掌握其财产，保护自身的合法权益。

[1] BIZCAP AU PTY LTD v. SHARMA [2024] WASC 198